三大利淡因素 2017樓價跌三成?

今年本港樓市經歷冰火兩重天,交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚早已看淡樓市前景,主要由於明年樓市將備受三大不利因素夾擊。第一是來自租金下跌的壓力。他指,自2014年開始,發展商加快賣樓,每年約有1.6萬至1.7萬個單位,相信明年交樓速度也會維持在1.8萬伙以上,交樓量升,意味市場單位供應多了,對住宅租金有一定壓力。

「新盤供應增加,業主的收租單位可能要面對空置的風險,本來每月有穩定租金收入的業主,租金收入或於未來出現缺口,屆時業主可能要每月倒貼千餘二千元,但由於新供應將源源不絕,如業主持有的收租單位空置時間愈長,每月要倒貼的金額更多。」

租金回報或將見負

另一個利淡因素,就是明年淨租金回報率或出現負數。劉雅瀚表示,香港過去十年身處超低息環境,淨租金回報率持續處於正數,相信明年淨租金回報率有機會見負數,換言之,租金將少於按揭金額,持有物業收租回報變得不吸引。「業主感覺到第一個痛,是買樓收租要貼錢,我相信於第二季開始會逐步出現,因為3至4月開始會有較多新盤開始收樓,供應會明顯增加,其實現在買樓收租,業主賺的只有50點子左右,未來租金只要跌一成,回報就會跌至零。」

第三個因素是市場經常忽略的,是管理費上調速度很快。「就算去到今天未真正加息,你買入一個普通的兩房單位收租,樓價約600餘萬元左右,每月收到的租金可能是1.4萬至1.6萬元左右,如借入400萬元的按揭,每月供款要1.5萬元。即使你早入市,買入兩房單位只需借300萬元,你每月也要供1.2萬元,如每月租金收入有1.4至1.5萬元,再計入經紀佣金、管理費、差餉等費用,你每月可能有一千餘至二千元『落袋』。未來如果加息25點子,每月供款增加約300元至500元左右,但當管理費同時加數百元,再同時遇上租金下跌,投資者將會得不償失。」

他續稱,當收租人士發現買樓收租已不及以前划算,相信會有一部分長投資者會將物業沽出。

樓價或見三成跌幅

劉雅瀚相信,明年整體租金有10%至15%下調空間,業主面對單位可能要空置兩至三個月,部分會考慮減租10%至20%,故租金下調壓力會大。至於樓價,他認為會跌得更快,預計起碼跌兩成;若計入加息兩次的因素,更有可能大跌三成。「其實香港樓價每年跌三成的機會不多,但我們仍作出這預測,是由於香港多年來未試過大量利淡因素集中在同一年出現。」

撰文︰符廣全

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