內地資金天價投地 「晒冷」豪賭

不久前,海南航空以呎價1.35萬元投得啟德一幅土地,價格之高,令香港所有的地產商都看傻了。接下來,香港特區政府馬上再推出新「辣招」,把原本的雙倍印花稅全部改為15%的印花稅,這使到原本成交價較低,印花稅率較低的樓房也得交高昂的15%印花稅,大幅冷卻投資需求。

不利消息拋諸腦後

數天前,海南航空再接再厲,又以另一個天價——呎價1.36萬元投得啟德的另一幅土地,海南航空再以天價買地的新聞一公布,附近的二手盤叫價馬上急升,有些更封盤不賣,「辣招」及加息消息都被拋諸腦後。

啟德是香港特區政府手上的王牌,土地供應充足,至今已賣了八幅,還有非常多幅的土地等待推出。海南航空一連兩次以超高價取得土地,在接下來的招標行動中,到底會否再繼續買地,再以高價買下啟德所有的土地?

若真想如此做,海南航空該投入多少資金,集團又有沒有足夠的資金如此做?

樓價還看緊接投標

一旦海南航空不再高價投地而其他地產商也不願意高價投地,導致新的成功投標價大幅低於海南航空付的呎價1.36萬元的價格,那麼,海南航空已經買下來的土地的價值就會大降。因此,我們也不能只靠海南航空兩次投地的結果,就判定啟德地區的樓價會大躍進。

海南航空當然希望自己兩次天價買地後,香港地產商會因為擔心買不到地,而在下一次土地投標時出高價買地,推高成交價,高過海南航空所創出的呎價1.36萬元的紀錄。那麼,海南航空手上兩幅土地就可以稱為有賺了,事實會不會如此,我們只能繼續觀察。

過去,香港有些地產商高價投地,理由是他們手上已經有不少土地,也有一些新樓盤在預售樓花,土地價格一上升,人人都說麵粉漲價,麵包也該漲價,於是自己手上的樓盤銷情很好,也漲了價。

但是,海南航空的情況就很特別,她手上沒有任何啟德的土地,近日投得的兩幅地至少得3年才能推出市場,以樓花形式預售。因此,目前出高價搶高地價並沒有任何馬上可以得到的利益,這也難怪一些分析員會懷疑海南航空天價買地的動機。如果沒有其他動機,那就是一場豪賭,賭3年後啟德新盤的每呎售價可以超越2.3萬元。

現在,美元加息剛剛開始,如果特朗普(Donald Trump)的推動實體經濟政策有效,大量投入基建政策有效,美國必有通脹,有通脹就會加快加息,至於加息會不會影響樓市?海南航空的確是在賭一鋪。

撰文:曾淵滄

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