新特首打壓樓市 事在必行

特首梁振英早前宣布不尋求連任香港特區行政長官職位,有人馬上憧憬將來新特首會放寬辣招。筆者認為機會很小,目前辣招之下,樓價已經壓不下,放寬辣招只會使到樓價火上加油,更加失控,不論誰當特首,打壓樓價都會是必要的政策。

打壓樓價 事在必行

打壓樓價的政策不外是增供應、壓抑需求,目前所有的辣招都是針對需求而設的,目的就是壓抑需求,以辣招抑壓需求功效最快,有立竿見影之效,馬上推出辣招,需求馬上下降。當然,特區政府也很想增加供應,但是供應的增加不是說加就能加,政府想將一幅空地變成樓房至少7年,目前入伙的新樓,全部是在曾蔭權時代供應的土地上建造而成,梁振英所供應的土地仍未入伙,曾蔭權是因為董建華的八萬五而上台,因此,他擔心樓價下跌多於擔心樓價上漲,任內推出的土地供應也不多,地產商很清楚的知道,目前土地供應的情況,因此都不願意過快賣樓,賣光了,又買不到新的土地,地產商又能做甚麼呢?

梁振英很想增加土地供應,但是他任內反對他的力量很強大,在增加土地供應的過程中一波三折,因為會議都變成抗議示威大會,因此梁振英的5年任期內所能增加的土地供應也很少。

根據梁振英的規劃,香港未來10年可以供應47萬個房屋單位。不過,他所說的未來10年,也是集中於6、7年後的時間,未來10年建47萬個單位不表示每年建4.7萬個單位,而是開始的5年供應不多,第二個5年才增加。政府最新的規劃指出,未來3年至4年,有潛在的供應9.3萬個房屋單位,那已經是下一位特首任內的供應了。

辣招成效 影響較短

實際上,梁振英的10年建屋計劃推行得也很辛苦,估計無法達標,理由是開發土地的過程阻力重重,不斷地延誤,立法會拉布使到政府沒有錢進行土地開發的前期工程研究,將來新特首是不是也會面對立法會拉布的局面,只能等到特首上任後才知道。

供應增加困難重重,政府的辣招是權宜之計,目的是買時間,希望辣招可以暫時壓住需求,至供應真的可以增加時,才能真正解決房屋供應不足的問題。

不過,影響需求的另一個重大因素,很可能會改變,那就是利率,超低利率已經維持了8年,太久了,超低利率降低供樓的壓力,增加了需求,吸引許多人買樓收租,但是,超低利率可能到了尾聲,特朗普(Donald Trump)當上美國總統,如果大力地投資實體經濟會帶來通脹與加息。

撰文:財經評論員曾淵滄

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