【利財筆記】林Sir:地產股跌幅有數計

樓市加辣一個月,一二手樓成交冰封,各大地產股看似身受其害。林Sir直言各地產商手握大量選委票,故政府辣招只針對二手樓市,一手並非打擊對象,故建議大家趁加辣後,分注買入股價回落的地產股。今堂他教大家粗略計算樓價下跌,對地產股售樓業務的影響,若賣樓收入當中,有一半是地價和建築成本,樓價跌6%,售樓利潤則跌12%。

特首選舉將於明年3月舉行,各疑似候選人已摩拳擦掌,準備出閘。林Sir坦言,各大地產商手握不少選委票,「這1,200人裏面,估計有近一半都是與地產界別有關的!」因此政府每次出招遏樓市,絕不會針對一手樓。

而且地產市道再差,即使是2003年沙氏,小業主慘成負資產,但地產商憑着增加供應量,2003年賣樓也賺錢。今次政府加辣後,車位被瘋炒,多個地產商如長實地產(01113)、會德豐(00020)、南豐等也乘勢拆售車位,即使一個小小的車位售數百萬元,也不乏承接,近來觀塘麗港城有車位炒至200萬元,北角和富中心車位也突破300萬元。因此,無論市道好壞,地產商總有方法大賺一筆。

他建議學生趁各地產股股價近期大幅回落,分注吸納。原來樓價往往滯後於地產股價數個月,因此政府出招後,各地產股顯著下跌,其實已反映了未來樓價跌幅。而且,地產股股價波幅,也往往大於樓價波幅,亦即地產股有可能已「跌過龍」。

計算加辣後利潤縮水

林Sir教大家用簡單算術,計一計樓價下跌,對地產股業績的影響。舉例新鴻基地產(00016)於前北角邨臨海住宅項目海璇,樓盤近乎落成,卻遲遲未開賣。

回想新地在2012年以69.1億元,投得前北角邨商住用地,當時每平方呎樓面地價7,000多元,加上發水及可建車位出售,地價實際更低。林Sir估計,這幅全海景靚地,發展商必定當作豪宅出售,估計將來呎價肯定超過2萬多元。

早前林Sir在本欄計算,樓價1,000萬元的物業,在加辣後,樓價要跌6.5%至934.8萬元,投資者才願意承接。因934.8萬元加上15%辣稅,才等於投資者本來買1,000萬元單位加上7.5%稅項的總支出。

假若海璇以2萬多元呎價開賣,地價和建築成本佔了一半,即每100元收入,有50元是成本,另外50元是利潤可以入帳。

若樓價跌6%,即這100元少賺6元,變成賺94元,但地價和建築成本仍是50元,即新地只有44元可入帳,亦即利潤由50元下跌12%至44元。「即是樓價跌6%,若全間公司只有賣樓業務,這公司賣樓利潤應跌12%,這是很簡單的推算。」

收租業務多影響較少

不過,本港上市的各大地產股,業務也分為售樓與收租兩部分。因此進一步評估地產股受樓價下跌的影響,要看其售樓與收租的比例,收租業務較多,影響相對較少。

原來新地只有約28%利潤來自本地賣樓,故此樓價下跌6%對利潤影響不過3%至4%左右。舉例恒基地產(00012)也不是整隻是地產股,其利潤有很大比重由煤氣(00003)貢獻。

留意第476期《iMoney Focus》的「利財筆記」。

發表迴響

你的電子郵件位址並不會被公開。 必要欄位標記為 *