止凡:換樓怎麼辦?

政府再出辣招,把買家印花稅(BSD)大幅提升,進一步增加物業買賣的交易成本,其實不單是物業投資,今天就連樓換樓的操作也不容易達到。小兒出世後,止凡也有留意居所附近的物業,希望以樓換樓的方式住大一點,改善生活,可惜總是事與願違,一盤難求。

早前,身邊一位朋友兒子剛出世,已經考慮換大屋,不想等太遲才行動,這是很好的家庭計劃與財務安排,所以互商討論起來特別投入。

換樓智慧或已失效

從前聽到一些前輩談及換樓的智慧指,當樓市上升時,就適合大屋換細屋,變相在高價賣掉一點空間,賺點錢。當樓市下跌時,就應該細屋換大屋,變相以便宜價買入多一點空間。這些年的樓價,在長期供求失衡與政策主導下,升了好幾年,若按這套思維,則可能會一直大屋換細屋,愈住愈細。有時候為改善生活,總需要換大屋,管不了樓價升還是跌。

當知道朋友想細屋換大屋時,我立刻問:「是先買後賣?還是先賣後買?」原來他還未有定案。

若先買後賣,要注意BSD,換樓客雖可獲退稅,但需要在買樓後半年內賣出原來物業,這會造成一定壓力,當你賣樓時有一個時限,商談價錢時總會有點不利。另一個問題在於向銀行申請按揭時,先買後賣的話,銀行會考慮業主同時持有兩間物業。舉例,若朋友由兩房單位換三房單位,就算是以偏遠地區的樓價計,兩間加起來也要近1,000萬元以上,他太太沒有工作,要通過壓力測試根本不可行。要解決這問題的話,其中一個方法是考慮找個擔保人來加大收入,之前本欄已有討論過。

交易量跌樓換樓難

再者,首期也是一大問題,首次置業可做較高成數的按揭,但購入第二間物業時,成數最多只可承造五成,加上還未把第一間屋的「紙上現金」釋放,本身也得要有很強的財力才能夠完成這個先買後賣的動作。

若先賣後買又如何?這需要處理一個心理壓力的問題,一旦賣樓後,一家大小就得要租樓住,閒閒地月租1.2萬元起,一年就燒掉約15萬元,兩年就是30萬元左右。我相信,不少業主在過去數年都有類似經驗,賣樓後等樓市下跌,但愈等,樓價就愈貴,就如沽空時看著股價飛天的騰訊(00700)一樣,這種感覺不好受。

還有一個想法,做「雙租族」,即把現有物業租出,再租回一個大一點的單位。我對這操作也頗贊成,最好是找一些租金回報低的樓盤去租,建議可考慮新盤,相對租金回報低之餘,還有高昂的管理費,這都是業主的成本,而你則可以享受新樓與會所設施。那一邊廂,出租舊物業,淨租金回報相對高,自己就租新樓,享受淨租金回報相對低的單位,提升生活質素之餘,隨時有正現金流。

但我還是提醒一下,理論是一回事,實際執行起來又是另一回事。我確定了樓換樓的目標範圍之後,不足三兩個月時間已經將所有目標盤都看過,續後的不是沒有放盤,就是以天價放售。今天樓市被政府辣招冰封了,沒有炒家提供盤源,要買二手樓的話就只能買用家的貨,交易並不容易,四叔都話樓市「不夠爽」,一般用家想細屋搬大屋,難上加難。

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