【KING談樓市】剖析樓市看4關鍵

繼今年4月第一次與iMoney舉辦兩場共300多人的講座後,很高興上星期能再一次合作,與200多位粉絲讀者近距離分享投資置業及物業按揭心得。當晚讀者及網上提問合共有30多題,可謂包羅萬有,奇難雜症層出不窮,但由於時間有限,未能一一解答。所以藉此專欄盡量回答當晚一些未答而大部分讀者都十分關心且切身的問題,希望能有助大家客觀地分析現今市況,及明白銀行按揭批核的困難所在,為自己的資產配置作最適當的部署。

問題一: 樓價未來走向如何?

預測樓價未來走勢,基本上可從四方面分析:

1.環球經濟:現今環球政治經濟變幻莫測,自英國意外脫歐後,全球各國擔心經濟受影響而紛紛量化寬鬆及減息,加上人民幣貶值,大量游資湧至全球資金最自由進出的香港,部分流入了物業市場,令樓價止跌回升。

但未來存在著很多不明朗因素,近的如美國由哪一位總統入主白宮,以至意大利、德國未來大選,社會主義會否抬頭而引致歐盟最終會否解體,無數的黑天鵝可能會陸續出現。但有一點筆者可以肯定的是,在短中期內各國在量化寬鬆政策上都不會有太大改變,只要全世界仍然印銀紙,香港樓價將跌不了多少。

2.利率走勢:筆者在之前文章已提及過,美國除非通脹失控或美債爆煲,否則美息難以大升,最佳例子莫過於上年12月美息加了1/4厘,而香港因資金氾濫及按揭業務收縮,令按揭利率倒跌至最低H+1.35%,前後減幅達0.6厘。利息難大升,業主持貨力自然強!

3.住宅供應:政府一直強調住宅供應充足,未來3至4年潛在供應有9.3萬個單位,但事實不是你想像中那麼理想。表面上,單位供應量比過去10年大幅增加60%,但實際的總樓面面積(GFA)只是增加了27%,這代表著未來建成的單位將會愈來愈細,大家可以預計發展商未來將推出更多套房、納米房單位,而三房、四房的供應將愈來愈少,因此住宅供應在未來日子,還是一個十分嚴峻的社會問題。

4.本地經濟:經濟的好壞直接影響樓價的升跌,年頭東亞銀行高調裁員180人,紙媒太陽報結業,旅遊、零售、酒店甚至建築業的失業率都相繼上升,全港瀰漫著一片經濟蕭條的氣氛。然而大家有否留意,年頭的失業率其實與現在完全沒有多大改變,仍然是3.4%。表面上,好像不可思議,但事實上,全球經濟模式包括香港,都在急速轉型,一些傳統行業逐漸被淘汰,部分紙媒結業但網媒卻興起,零售實體店生意不滯但網購份額卻不斷上升,我眼見的銀行不是裁員,而是不斷大量招聘高增值的資產管理專才,其實香港經濟不是我們想像中那麼差,最少有調查估計,大部分打工仔明年還是有人工加。

總括來說,環球政治經濟變幻莫測,無人能完全掌握未來樓價走勢,但King Sir可以肯定,只要全世界持續量化寬鬆,香港樓價上升的機會將比下跌的機會大。

估不到一題已答了全篇文章,下期筆者將繼續解答讀者的按揭問題。

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