【利財筆記】林Sir商廈實戰經 沽北角換油麻地

林Sir上兩期傳授上車及換樓貼士,今期分享自己購入商業樓宇經驗。他自言今年5月做了「偉大」的換樓決定——沽出北角一個寫字樓單位,買入油麻地的寫字樓單位作教育中心分校,此舉「偉大」在於油麻地分校交通便利,方便九龍及新界學生。他又細說自己購入油麻地寫字樓的搵樓、講價過程,帶出投資商業樓宇的注意事項。(廿載買樓經驗談,三之三)

林Sir在2010年8月售出碧瑤灣收租單位,同年8月及9月在北角一幢寫字樓分開購入上下層兩個單位(可節省釐印費),分別用作辦學及個人辦公室,數年後他見一個單位已夠用,便租出其中一個。隨著理財班學生愈來愈多,現時每月理財班已有600多人報讀,地方不敷應用,也為了方便九龍及新界學生。林Sir今年3月見樓市調整,市況淡靜,便在油尖旺區四出物色新地方。

一、吼相連單位  釐印慳一半

他教大家找地產代理搵樓,要給予清晰指示,他當時的要求有3個:一是地方可容納70至80人;二是鄰近彌敦道、距離港鐵站出口5分鐘步行時間內;三是要求找相連的兩個單位,每個實用面積約300平方呎,預算為每個單位約300萬元。原來商業樓宇可找專業人士分契,找分了契的相連單位好處在於慳釐印費,單位愈細,釐印費愈低。若夫婦二人均屬首置,各買一個單位,300萬元物業的釐印費為4.5萬元,兩個細單位合共9萬元。但一個600萬元的大單位,釐印費則為18萬元,找相連單位可慳一半!

在油尖旺睇樓的同時,林Sir的北角單位也有買家接冾,最初代理表示對方願意出價600萬元,林Sir認為合理,原來去年12月,該北角商廈一個13樓單位以638萬元成交,林Sir的單位在23樓,高了10層樓,假設最高峰期值650萬元,今年初整體樓價較高位跌近一成,故值600萬元也算合理。最後林Sir見買家是教琴老師,甚有誠意,加上當時市靜也想幫代理促成交易,終以590萬元沽出單位,金額足以買油麻地商廈。

二、掌同廈樓價  鋤價有理據

林Sir買入的兩個單位,樓齡24年,業主開價合共600萬元,最後成交價各為280萬及250萬元,整個相連單位合共530萬元。原來該廈同類單位,在樓市高峰分別值330萬及300萬元,故業主最初也不願意減價這麼多,但林Sir藉代理告知業主:「我在北角的寫字樓也賣了,賣出價也向現實低頭,較高峰期低了近一成。」同時,他從一個網站知悉,該廈最近10樓類似單位成交價不過240萬元,土地註冊處資料顯示,原業主早年以200萬元低價買這兩個單位,現時以530萬元賣出也獲利不俗,因此敢於以市價還價。

三、舊樓大起底  勿盡信代理

林Sir提醒,買舊樓最重要看看有沒有維修令、是否安裝灑水系統和已完成驗窗,而且油尖旺的商用樓宇普遍有廿年以上樓齡,「留意同座大廈有沒有人因生意失敗燒炭,或者跳樓自殺,不要盡信代理,自己要上網搜尋。」若與這些單位相鄰,買家承造按揭或將來轉售也隨時有問題。

林Sir最後提醒,這類商業樓宇價格波動很大,林Sir的北角商廈九十年代初開售時,一個單位賣接近500萬元,2003年卻低至100萬元,而且市道低迷、沒人承租,丟空之餘更要付高昂的管理費。可見商業樓的投資風險極大,「所以做任何投資也要有退出機制,如果我將來有病痛,或者業績倒退,不能經營下去怎麼辦?樓價大跌又會如何?千萬不要死頂,以免愈踩愈深!」

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