樓價只升不跌的謬誤

每隔一輪,社會議題總會回到樓市。升好跌好,分析員因職責所在要找理由解釋,但即使平民百姓,見到應跌不跌(技術分析用語)亦總會傾向找些「原因」去合理化,有幾多真合理呢?經濟師的職責之一是答此一問,然而常人肯看數據都應察覺不妥。

供應>需求 投機客惜售

其一最大理據是供不應求,長說長有。據統計處資料,今年首季全港住宅單位有2,733,500個,是供應;全港住戶有2,484,300口,是需求。單位比戶數多出近25萬,或超一成,如何供不應求?據差估署數字,去年私樓空置率3.7%,公屋的即有更低,就當公私皆3.7%,扣除後仍有6%至7%單位應是吉的,還未計劏房所劏出的額外數字。

說外客來買嗎?近幾年淨入境人數每年介乎2萬至4萬人,即使這些人每人買一層樓,要全數吸納這6%至7%或近15萬個單位,仍該有點難度。唯一解釋仍「供不應求」之象,非因住而因投資或投機而買。投資會放租,單位理應也有人住;故仍吉的,唯剩投機客(包括發展商囤貨)將吉宅善價而沽。但這非真的供不應求,價跌時供應就會出來。

息口勢向上 樓價無得跌?

第二個理由銀紙貶值,買樓抗通脹。港紙掛美金,美滙衝上100,港元持續強勢,貶甚麼值?說購買力跌嗎?2011至2014年間本港通脹仍在5%水平上落,現僅3%浮游,理據不攻自破也罷。說通脹脹在其他資產價格?看看恒指、金價,近幾年漲了幾多?

第三個理由是持續量寬、低息環境。美國不是已開始加息了嗎?龜速地加都是加,無說過會停而掉頭減。歐、日的量寬也因油價反底通脹回升而見縮手迹象。香港不跟?去年底前本港3個月期銀行同業拆息不到0.4厘,今年0.5厘至0.7厘,現0.6厘,升近1/4厘。說息仍低樓價無可能跌?歐洲不少樓價早三幾年才見大跌,當時還是不量寬零息麼?

第四是離合。去年結婚登記比前年減了近一成,離婚則較大前年減了亦近一成。

理由幾動聽都好,但看數據就見不妥。如何?

撰文︰羅家聰(交通銀行香港分行環球金融市場部)

發表迴響

你的電子郵件位址並不會被公開。 必要欄位標記為 *